Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Mietrecht
Wir vertreten im Mietrecht gleichermaßen Mieter wie Vermieter. Von daher sind uns die spezifischen Wünsche und Probleme bekannt, so dass wir hierauf nicht nur gerichtlich angemessen reagieren, sondern oftmals bereits vorgerichtlich Streitigkeiten bereinigen können.
Streitpunkt sind in einem Wohnraummietverhältnis insbesondere die Nebenkosten, Schimmel und sonstige (angebliche) Mängel der Mietsache, Lärmbelästigungen, Zahlungsverzug, Renovierung, Modernisierung und Eigenbedarf.
Egal ob ein gerichtliches Verfahren oder eine einvernehmliche Lösung angestrebt wird – Voraussetzung für eine erfolgreiche Regelung ist, dass die vorbereitenden Formalien wie Abmahnungen, Modernisierungsankündigungen, Kündigungen usw. rechtssicher eingehalten werden.
Wohnungseigentumsrecht
Als Wohnungseigentum bezeichnet man, wie der Name schon sagt, das Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudes mit mehreren Parteien. Neben dem Sondereigentum an dieser Wohnung gibt es dann auch noch zwingend das gemeinschaftliche Eigentum, welches allen Parteien gemeinsam gehört. Hierzu zählt etwa die Fassade, das Dach, die Heizungsanlage, der Vorgarten, die Tiefgarage usw..
Über die Verwaltung dieses gemeinschaftlichen Eigentums muss Einvernehmen hergestellt werden. Dies geschieht über Eigentümerversammlungen, in welchen Beschlüsse zur Verwaltung gefasst werden. Um eine effektive Verwaltung zu ermöglichen, gibt es ein abgestuftes System der notwendigen Mehrheiten, je nach Bedeutung des Abstimmungsgegenstandes. Auf diese Weise wird verhindert, dass einzelne Wohnungseigentümer eine gesamte Gemeinschaft blockieren.
Trotz oder gerade wegen dieser Regelung kann es natürlich weiterhin Konflikte geben. Auch hier können wir bereits im Vorfeld behilflich sein, etwa bei der konkreten Formulierung von Beschlußanträgen. Verläuft eine Abstimmung dann trotzdem noch nicht in Ihrem Sinne, so ist an die Anfechtung der Beschlüsse zu denken, wenn die Beschlussfassung formelle Fehler aufweist oder gegen das Erfordernis einer ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen Verwaltung verstößt.
Zu den Nebenkosten gehören nach der Betriebskostenverordnung u. a.
- die Grundsteuer
- die Wasserkosten und Abwassergebühren
- die Heizkosten, also die Kosten für die Heizungsanlage sowie die verbrauchten Brenn-stoffe wie Gas und Öl
- die Kosten für Warmwasser
- die Kosten für einen Aufzug
- die Kosten der Straßenreinigung und die Müllgebühren
- die Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung
- die Kosten der Gartenpflege
- der sog. Allgemeinstrom, also die Kosten der Treppenhausbeleuchtung, Kellerbeleuch¬tung usw.
- die Kosten der Schornsteinreinigung
- die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen
- die Hausmeisterkosten
- die Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage
Über diese Nebenkosten, also die Heizkosten und die sonstigen Betriebskosten, muss jähr¬lich abgerechnet werden. Nach der Heizkostenverordnung muss über die Heizkosten auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Schimmelbildung stellt einen häufigen Streitpunkt dar.
Der Vermieter behauptet hier stets fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten, der Mieter sieht die Ursache in baulichen Mängeln.
Hier muss zunächst grundsätzlich der Vermieter nachweisen, dass bauliche Ursachen wie Leckagen oder Kältebrücken ausgeschlossen werden können. Können solche baulichen Ursachen ausgeschlossen werden, so bedeutet dies aber nur, dass die Wohnung schimmelfrei gehalten werden kann – der Mieter kann jedoch weiterhin vortragen, dass hierzu ein unzumutbarer Aufwand erforderlich wäre.
Wie ein solcher Einwand vorgebracht wird, bzw. wie sich ein Vermieter hiergegen verteidigen kann, ist im Einzelfall eine schwierige Frage und bedarf großer prozessualer Erfahrung.
Typische Mängel der Mietsache sind Hellhörigkeit, zugige Fenster, Heizungsausfälle aber auch Belästigungen durch andere Mieter.
Die Miete ist spätestens am 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen.
Zahlt der Mieter mehrfach unpünktlich, so kann dieses Verhalten abgemahnt werden. Bei weiteren Verspätungen mit der Zahlung kann dann eine außerordentliche fristgemäße Kündigung ausgesprochen werden.
Eine fristlose Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn sich der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einer Miete in Höhe von mindestens einer Monatsmiete in Rückstand befindet oder – unabhängig von den Zeiträumen – Mietrückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten bestehen.
Auch wenn es überraschen mag: Für die Renovierung der Wohnung ist nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter verantwortlich.
Diese Zuständigkeit kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Dies wird auch in allen Formular-Mietverträgen durch Schönheitsreparatur-Klauseln versucht. In diesem Bereich hat die BGH-Rechtsprechung in den letzten Jahren jedoch für erhebliche Unruhe gesorgt.
Viele Klauseln aus gebräuchlichen Muster-Mietverträgen wurden für unwirksam erklärt und auch bei den daraufhin vorgenommenen Änderungen meldete der BGH zwischenzeitlich bereits Bedenken an.
Eine wirksame Regelung zu den Schönheitsreparaturen zu finden bedarf daher einer intensiven und tagesaktuellen Auseinandersetzung mit der Rechtsprechung.
Insbesondere die energetische Modernisierung von Wohnungen, also Wärmedämmung, Austausch von Heizungsanlagen, Einbau von Wärmeschutzfenstern usw. soll gefördert werden. Hierzu hat der Gesetzgeber dem Vermieter zahlreiche Regelungen an die Hand gegeben, mit welchen dieser eine Modernisierung leichter durchsetzen und die hierdurch entste¬henden Kosten einfacher auf die Mieter umlegen kann.
Ein Vermieter sollte diese Möglichkeiten kennen. Bei vernünftiger Anwendung können hier Lösungen gefunden werden, welche neben dem Umweltschutz auch noch den Interessen von Mieter und Vermieter dienen.
Im Wohnraummietrecht ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht ohne Weiteres möglich. Dieser braucht besondere Kündigungsgründe.
Einer der Gründe wäre, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf).
Dieser Eigenbedarf muss allerdings sorgsam begründet werden. Weiter ist eine Abwägung der gegenseitigen Interessen notwendig und dem Mieter steht der Einwand zu, dass es sich bei der Kündigung um eine unbillige Härte handelt.
Von daher bietet sich auch hier an bereits frühzeitig eine Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen und eine rechtssichere Vertragsaufhebung zu vereinbaren.
Rechtsanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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