Baurecht und Architektenrecht

Ab einem bestimmten Umfang sind Bauvorhaben genehmigungspflichtig.
Eine Ausnahme hiervon bildet die sog. Genehmigungsfreistellung. Demnach bedarf es keiner Baugenehmigung für Vorhaben, die sich an die Vorgaben eines sog. qualifizierten Bebauungsplan halten und die Erschließung gesichert ist.

Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich bei der zuständigen Baubehörde (Landratsamt, kommunale Baubehörde) zu beantragen. Mit der Erteilung einer Baugenehmigung wird das Genehmigungsverfahren abgeschlossen und dem Bauherrn bestätigt, dass sein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspricht. In dem sog. vereinfachten Genehmigungsverfahren nimmt die Behörde nur eine eingeschränkte Prüfung der besonders relevanten Bauvorschriften vor. Dies hat zur Folge, dass der Bauherr mit einer solchen Baugenehmigung nur eine eingeschränkte Rechtssicherheit erlangt und die planerische Erfüllung der nicht gesondert geprüften Punkte im Verantwortungsbereich des Bauherrn verbleibt. Unsere Rechtsanwälte in Aschaffenburg beraten Sie umfassend zum Thema Baurecht.

Dieser Vertrag regelt die Vertragsbeziehung zwischen den Parteien. Selbstverständlich sollte hierin insbesondere die zu erbringende (Bau-)Leistung definiert werden, wie auch die dafür zu erbringende Gegenleistung, die zu zahlende Vergütung.

Um ein Bauvorhaben möglichst störungsfrei abwickeln zu können, sind noch einige weitere Regelungen aufzunehmen, wie z.B. Abschlagszahlungen, Gewährleistung, Sicherheiten, Abnahme etc.
Häufigste Formen des Bauvertrages in Bezug auf die Honorare sind Einheitspreis- und Pauschalpreisvertrag.
Beim Einheitspreisvertrag werden in einem Leistungsverzeichnis hinsichtlich den einzelnen zu erbringenden Leistungen (Positionen) jeder Einheit (z.B. lfd. Meter, qm) Preise zugeordnet.

Es wird dann grundsätzlich nach der Anzahl der tatsächlich angefallenen Einheiten abgerechnet. Der Pauschalpreisvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass ohne Nachweis der exakten Einheiten, Mengen oder Massen die Vergütung pauschal zu zahlen ist. Ein Anwalt unterstützt Sie bei der Erstellung eines Vertrages und hilft Ihnen bei Streitigkeiten.

Das öffentliche Baurecht betrifft zunächst die Zulässigkeit von Bauvorhaben insbesondere in Art und Umfang. Hier steht der Kontakt mit den Behörden im Vordergrund.
Die Baufreiheit ist durch die Gesetze (BauGB, BayBO, HBO) und Bebauungspläne eingeschränkt und konkretisiert. An diesen Vorgaben sind die einzelnen Bauvorhaben zu messen, um über ihre Zulässigkeit/ Genehmigungsfähigkeit entscheiden zu können. Grundsätzlich besteht jedoch die Möglichkeit, Ausnahmen und Befreiungen zu beantragen. Die Abstimmung der Realisierbarkeit von Projekten in einem frühen Planungsstadium -insbesondere in enger Zusammenarbeit mit dem zuständigen Architekten ist zur Vermeidung von kostenintensiven „Fehlplanung“ gerade im gewerblichen Bereich unerlässlich.

Hierbei sollte auch in einem frühen Stadium ein Kontakt mit der zuständigen Genehmigungsbehörde hergestellt werden, um die Planung in die richtige Richtung zu weisen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Seitens der Genehmigungsbehörde vorgegebenen Anforderungen nicht blind übernommen, sondern einer eingehenden rechtlichen Überprüfung unterzogen werden. Sodann ist gemeinsam abzuwägen, ob das Bauvorhaben entsprechend anzupassen ist oder das Baurecht in einem -leider zeitintensiven- Prozess vor dem Verwaltungsgericht durchgesetzt werden kann.

Für größere Projekte bietet sich an, bei der zuständigen Behörde auf einen sog. städtebaulichen Vertrages bzw. die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans hinzuwirken. Neben der Genehmigungsrechtlichen Beratung durch einen Rechtsanwalt begleiten wir Sie gerne bei der vertraglichen Gestaltung im Rahmen des Bauvorhabens.

Das einzelne Bauvorhaben hat grundsätzlich Abstandsflächen zu der Grundstücksgrenze einzuhalten. Dies soll die übermäßige Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes durch das konkrete Objekt verhindern.

Das Maß der Abstandsflächen folgt zunächst aus den gesetzlichen Vorgaben (BayBO, HBO) und wird regelmäßig durch Bebauungspläne konkretisiert. Ein Verstoß gegen die vorgeschriebenen Abstandsflächen kann massive Rechtsfolgen nach sich ziehen, bis zum vollständigen Rückbau des zu nah an der Grenze errichteten Objekts. Aufgrund der drohenden Störung des nachbarschaftlichen Friedens sind die Verletzungen von Abstandsflächen regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Möglich ist hier die Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung von den vorgegebenen Abstandsflächen, wobei hier im Einzelfall eine eingehende Prüfung vorzunehmen ist.

Im Rahmen der Flurbereinigungs- und Umlegungsverfahren soll durch eine Neuordnung der einzelnen Grundstücke eine bessere Nutzung ermöglicht werden. Hierbei werden die Grenzen und Zuschnitte der einzelnen im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke neu gestaltet.

Im Rahmen des Umlegungsverfahrens werden die betroffenen Grundstücke (Umlegungsmasse) bewertet und auf dieser Grundlage sodann unter den beteiligten Eigentümern neu verteilt. Dies geht mit einer erheblichen Beeinträchtigung der Eigentümerstellung einher. Bereits mit der Veröffentlichung des Umlegungsbeschlusses können die Eigentümer nur noch mit einer schriftlichen Genehmigung der Umlegungsstelle über ein Grundstück verfügen (Verkauf, Bebauung etc.).

Gerade die Bewertung der eingelegten Grundstücke bietet in vielen Fällen Angriffspunkte, mit welchen Art, Lage und Größe der zugeteilten Grundstücke beeinflusst werden können. Hier ist eine eingehende Prüfung des gesamten Flurbereinigungs- oder Umlegungsverfahren durch einen Anwalt geboten.

Mit der Erschließung ist die erstmalige Anbindung eines Grundstückes an die öffentlichen Straßen und Versorgungsleitungen zu bezeichnen.
Nach dem BauGB kann für einen Teil der hierfür anfallenden Kosten der Erschließungsträger einen Kostenbeitrag von dem einzelnen Grundstückseigentümer fordern. Gegen die Festsetzung eines Erschließungsbeitrages kann Widerspruch eingelegt werden.

Von einem Erschließungsbeitrag zu unterscheiden sind solche Maßnahmen welche die Erneuerung oder den Ausbau der vorhandenen Infrastruktur betreffen. Dies stellt keine erstmalige Herstellung dar, so dass hierfür lediglich Kosten über die gemeindlichen Satzungen gefordert werden können. Auch gegen solche Bescheide kann Widerspruch eingelegt werden. Ein Fachanwalt für Baurecht hilft Ihnen Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Große Bedeutung bei der Klärung von Streitfällen in Bausachen kommt oft dem zu wählenden Beweismittel zu. Alle Fragestellungen zur Einleitung von gerichtlichen Beweisverfahren so wie zur Einholung von Privatgutachten und deren Beweiswert in einem Bauprozess besprechen unsere Anwälte mit Ihnen in aller Ausführlichkeit und mit der erforderlichen fachlichen Kompetenz. Auch sind wir bei der Wahl eines passenden Sachverständigen für Sie aktiv.

Beraten Sie sich mit einem Rechtsanwalt aus unserer Kanzlei in Aschaffenburg zu Fragen im Baurecht.

Bei der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) handelt es sich um Vertragsbedingungen.
Damit diese auf das jeweilige Vertragsverhältnis Anwendung finden, muss deren Geltung zunächst vereinbart werden. Die VOB gliedert sich in drei Teile, nämlich in Teil A, B und C.

Während in Teil A  Regelungen für die Vergabe von Bauleistungen (dies betrifft also in erster Linie Bauaufträge der öffentlichen Hand) niedergeschrieben stehen, enthält Teil B ein diffiziles Regelwerk hinsichtlich der Ausführung der Bauleistungen, welches den wechselseitigen Interessen von Aufraggeber und Auftragnehmer Rechnung trägt. Insbesondere werden die gegenseitigen Rechte und Pflichten geregelt, aber auch einzuhaltende Formalien.

In der VOB/C finden sich allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV), nämlich die für den Bau relevanten DIN-Normen.

Häufig überträgt der Bauherr die Bauleistungen an einen Generalunternehmer (auch Hauptunternehmer genannt).
Dieser ist für die Erbringung sämtlicher Leistungen verantwortlich. Der Generalunternehmer erbringt dann die Leistungen selbst oder beauftragt hiermit ganz oder teilweise einen Subunternehmer (auch Nachunternehmer genannt).

Auch in letzterem Fall besteht keine direkte vertragliche Beziehung zwischen Bauherr und Subunternehmer.
Der Generalunternehmer bleibt also grundsätzlich gegenüber dem Bauherren auch für Leistungen des Subunternehmers verantwortlich.

Oftmals kommt es bei einem Bauvorhaben zu Mängeln.
Das Vorhandensein von Baumängeln bedeutet aber nicht zwingend einen „Pfusch am Bau“. Denn bei der Errichtung eines komplexen Bauwerkes müssen viele Handgriffe einer Vielzahl von am Bau Beteiligten ineinander greifen.
Dabei kann es eben auch zu Fehler kommen, welche einen Baumangel bedeuten. Selbstverständlich stehen aber dem Bauherren auch in diesem Falle einige Mängelrechte/ Gewährleistungsrechte zu (z.B. Nacherfüllung, Selbstvornahme, Schadensersatz, Rücktritt vom Bauvertrag bzw. Kündigung. Grundsätzlich kann der Auftraggeber die Mängelbeseitigung verlangen.
Ein Anwalt berät Sie zu Ihren Rechten und unterstützt Sie bei der Durchsetzung.

Im Rahmen eines Bauvorhabens können Bauzeitverzögerungen auftreten.
Je nachdem wer diese verursacht hat, können verschiedene Ansprüche realisiert werden (z.B. Schadensersatz, Erstattung zusätzlicher Kosten und Aufwendungen etc.).

Verzögerungen am Bau sind ärgerlich und kostspielig. Sprechen Sie mit einem Rechtsanwalt aus unserer Kanzlei um rechtzeitig zu reagieren.

Der Abnahme kommt bei der Abwicklung eines Bauvertrages eine besondere Rolle zu.
Darunter wird die körperliche Hinnahme des Werks durch den Besteller unter Anerkennung als vertragsgemäße Leistung verstanden. Mit der Abnahme bringt der Auftraggeber/ Bauherr also zum Ausdruck, dass die Leistungen im wesentlichen vertragsgemäß und mangelfrei erbracht wurden.

Sie kann nicht nur ausdrücklich (z.B. im Falle einer förmlichen Abn.) geschehen, sondern auch stillschweigend (konkludente Abnahme), z.B. durch Inbenutzungnahme bzw. Ingebrauchnahme des Werkes / der Leistung. Unter Umständen kommt aber auch eine fiktive Abnahme in Betracht, bei welcher eine solche fingiert wird. Mit der Abnahme und gegebenfalls der Stellung einer prüffähigen Schlussrechnung wird die Vergütung des Bauunternehmers/ Bauhandwerkers fällig.

Darüber hinaus führt die Abnahme zu einer Änderung der Beweislast in einem Bauprozess.
Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt unserer Kanzlei in Aschaffenburg. Wir vertreten Ihre Interessen.

Ein selbständiges Beweisverfahren (auch Beweissicherungsverfahren) ist ein spezielles gerichtliches Verfahren. Dieses dient der schnellen und rechtssicheren Beweissicherung.

Regelmäßig wird im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens durch das Gericht ein Sachverständiger bestellt, um Feststellungen hinsichtlich der streitigen Punkte zu treffen (z.B. zu Mängeln, Mängelbeseitigungskosten). Der Sachverständige erstellt dann im Rahmen dieses Verfahrens ein entsprechendes Gutachten, an welches die Parteien grundsätzlich gebunden sind.

Nehmen Sie rechtzeitig die Beratung eines Rechtsanwalts in Anspruch. Kontaktieren Sie einen Anwalt aus unserer Kanzlei in Aschaffenburg. Wir beraten Sie gerne.

Im Rahmen eines Bauvorhaben werden oftmals verschiedenste Sicherheiten verlangt.
Zu nennen sind hier z.B. Erfüllungsbürgschaften, Gewährleistungsbürgschaften und Einbehalte aber auch die Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB und Bauhandwerkersicherungshypothek (bzw. eine entsprechende Vormerkung) nach § 648 BGB.

Zu den Sicherheiten berät Sie gerne ein Fachanwalt für Baurecht aus unserer Kanzlei in Aschaffenburg.

Kommt es im Rahmen der Baudurchführung zu nachträglichen Änderungen der Ausführung, Planung etc. werden Nachträge zum ursprünglichen Bauvertrag vereinbart.

Typicherweise werden in dem Nachtrag die zusätzlichen Leistungen des Auftragnehmers/ Bauhandwerkers sowie dessen zusätzliche Bezahlung geregelt. Bei strittigen Nachträgen hilft ein Anwalt aus unserer Kanzlei in Aschaffenburg.

Das Honorar von Architekten und Ingenieuren richtet sich nach der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI), soweit die zu erbringenden Leistungsbilder darin genannt werden. Es handelt sich somit um zwingendes Preisrecht.

Die zu vergütenden  Leistungen werden in der HOAI in verschiedene Leistungsphasen unterteilt (z. B. Genehmigungsplanung, Bauüberwachung etc.).

Je nachdem welche Leistungen der Architekt zu erbringen hat, kann dieser in der Haftung stehen.
Ist der Architekt nicht nur für die Planung sondern auch für die Bauüberwachung verantwortlich, kommt dessen Haftung eben nicht nur für eigene Planungsfehler in Betracht, sondern auch für Fehler und Schäden die dadurch entstanden sind, dass der Architekt  seiner Überwachungspflicht nicht ausreichend nachgekommen ist.

Oftmals haftet der Architekt dann gemeinsam mit anderen am Bau Beteiligten (z.B. mit dem nicht ausreichend überwachten Bauhandwerker, der den eigentlichen Schaden verursacht hat). Unsere auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwälte in Aschaffenburg sind Ansprechpartner für Architekten als auch für Bauherren.

Die Planung des Architekten kann Urheberrechtsschutz genießen.
Urheberrechte des Architekten können dazu führen, dass das Eigentum des Bauherren bzw. Eigentümer auch noch in der Folgezeit erheblich beschränkt ist, z. B. dieser nicht frei über sein Bauwerk verfügen kann. Oft wird das Urheberrecht relevant, wenn der Eigentümer nach Jahren bauliche Veränderungen am Bauwerk vornehmen, dies der Architekt jedoch unterbinden möchte.

Um möglichen Konflikten vorzubeugen ist es daher besonders wichtig bereits im Architektenvertrag das Urheberrecht möglichst abschließend zu regeln. Nutzen Sie die Beratung durch einen Anwalt von Singelmann-Bach in Aschaffenburg.