Kündigung einer Wohnung wegen der Unterbringung von Flüchtlingen?

Verschiedentlich ist in der Presse zu lesen, dass verschiedene Gemeinden „Eigenbedarf“ geltend gemacht und Mietern gekündigt hätten, um Flüchtlinge unterzubringen. Hier soll die Frage beantwortet werden, ob so etwas überhaupt möglich ist.

Zunächst ist festzuhalten, dass die Bezeichnung „Eigenbedarf“ fehlerhaft ist. Mit Eigenbedarf werden die Gründe in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bezeichnet, also die beabsichtigte Nutzung der Wohnung für sich selbst oder nahe Verwandte. Neben diesem Eigenbedarf gibt es allerdings noch den ordentlichen Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB. Dies erfordert ganz allgemein nur ein „berechtigtes Interesse“.

Hierunter fallen beispielsweise die Fälle der Fehlbelegung von Sozialwohnungen, der Unter- und Überbelegung sowie des Betriebsbedarfs. Ein weiterer Unterfall hier ist das öffentliche Interesse.

Ursprünglich waren in § 32 des Mieterschutzgesetzes bestimmte öffentliche Körperschaften von dessen Vorschriften ausgenommen (sog. „Fiskusprivileg“). Dieses Privileg wurde gestrichen. Dennoch hat das Bay. Oberste Landesgericht in einer Entscheidung von 1980 diesen Rechtsgedanken auf § 573 Abs. 1 BGB übertragen und so dieses Fiskusprivileg weitergeführt.

Seitdem ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass öffentliche Körperschaften, also beispielsweise Städte und Gemeinde, ihren Mietern Kündigungen aussprechen dürfen, wenn sie die Räumlichkeiten zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigen. Umstritten ist insoweit aber noch, inwieweit es sich um eigene Aufgaben handeln muss und ob solche Kündigungen auch möglich sind, wenn die Gebäude nicht der Stadt selbst sondern einer städtischen Gesellschaft gehören.

Weiter ist in diesem Zusammenhang natürlich auch auf den sog. Sozialwiderspruch hinzuweisen. Der Mieter kann gegen eine solche Kündigung mit der Begründung Einspruch erheben, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Wenn ein solcher Ersatzwohnraum frei ist, so wird die Stadt oder Gemeinde die Unterbringung aber eher in diesem Ersatzwohnraum vornehmen, schon um die teilweise bis zu 9 Monate langen Kündigungsfristen zu vermeiden.

Im Ergebnis trifft es also zu, dass solche Kündigungen möglich sind. Aufgrund der vielfältigen Schwierigkeiten und besonderen Anforderungen werden diese aber die absolute Ausnahme bleiben.

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